Valutazioni immobiliare giudiziarie, quando i buoi sono fuori dalla stalla

Approfondimento sul lavoro di un valutatore immobiliare giudiziario

Quando si parla di valutazioni immobiliari giudiziarie, il richiedente non è più il cliente privato, bensì ci si rivolge alle preture e ai tribunali delle varie istanze giudiziarie.

Nella maggior parte dei casi, è bene precisare che a monte di un singolo caso vi sono altrettante vicissitudini tra le parti, a volte risalenti al recente passato oppure sviluppatesi negli anni. In questi casi, il valutatore immobiliare si trova nella situazione del “triage” giudice, accusato e accusatore, costretto a espletare il suo mandato immerso in situazioni di conflittualità e di disaccordo tra le parti. Il contesto non è dei più favorevoli per il valutatore, visto il clima di tensione alimentato anche dai rispettivi avvocati difensori, quando la diatriba si fa agguerrita si finisce per focalizzarsi più sugli aspetti giuridici e meno su quelli tecnici immobiliari.

Per far fronte a mandati simili, il valutatore immobiliare professionista dovrebbe possedere conoscenze approfondite e anni di esperienza pratica in materia di valutazione immobiliare. Meglio ancora se dispone della certificazione ISO per valutazioni giudiziarie, emessa da parte della Swiss Expert Certification SA (SEC) di Berna.

Si prospettano altre insidie all’orizzonte?

Per iniziare il lavoro il valutatore è chiamato ad analizzare quale valore è chiamato a erogare attraverso il rapporto di valutazione. Si tratta del valore di mercato, del valore di vendita forzata oppure di un valore che viene realizzato solo dopo anni di processo.

La valutazione e l’inquadratura della situazione iniziale sono fondamentali per partire in modo corretto. Il giudice dispone di norma di idee chiare e di una sua linea da seguire. Una discussione congiunta giudice-valutatore permette quindi di allinearsi. Il passo seguente consiste nella dimostrazione di assoluta neutralità, totale indipendenza e totale assenza di conflitto d’interesse. Superati questi due ostacoli, inizia il lavoro tecnico.

Il reperimento della documentazione immobiliare in situazioni di stress tra le parti, si dimostra spesso un’impresa ardua e talvolta comporta anche lungaggini nelle tempistiche anche per poter visitare l’oggetto. Di fondamentale importanza è l’invito di tutte le parti al sopralluogo comune.

Il documento del valutatore immobiliare professionale deve essere redatto in modo chiaro, comprensibile nel linguaggio, possibilmente scritto senza dare interpretazioni, ma basato solo su fatti concreti, descritti in modo tale da non lasciare spazio ad altre interpretazioni. Il rapporto non deve contenere contraddizioni e tutti i numeri dati devono essere fondati su solidi giustificativi da allegare come documenti.

Risulta indispensabile spiegare con trasparenza dove si apportano opinioni o dati di esperienza propria, dove si trova incertezza nei dati e dove si ritiene che vi sia poca qualità riscontrata nei documenti oppure nelle informazioni.

Dove possibile si riportano statistiche aggiornate sul mercato immobiliare locale, ad esempio basandosi su un testo neutrale come il Report ProperTI Market Studi della Brülhart & Partners SA che espone prezzi di vendita e canoni di affitto. Inoltre, sarebbe bene fornire comparazioni dirette di compravendite recenti per simili oggetti, laddove siano reperibili. Esperienze personali della vasta banca dati del valutatore stesso, possono fornire altre utili indicazioni. Interviste con terzi professionisti possono offrire supporto alle argomentazioni del caso.

Dopo la consegna del rapporto di valutazione, giunge il momento della sua difesa davanti alle parti che per raggiungere i loro obiettivi definiti in una vertenza, porranno domande e contro domande. Il documento del valutatore sarà pertanto sottoposto ad una sorta di stress test.

La soddisfazione maggior per il valutatore professionista è quella di ricevere i complimenti da entrambi le parti, certo, l’una o l’altra a pugno chiuso per aver mancato l’obiettivo, ma la pratica non si dilunga grazie alla valutazione. Il giudice ne apprezzerà dunque il valore aggiunto.

Approfondimento a cura di Pascal Brülhart
CEO e Valutatore Immobiliare Giudiziario certificato ISO-SEC
presso Brülhart & Partners SA