Valore di vendita forzata: sai di cosa si tratta?

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Gli esperti del nostro reparto di valutazione immobiliare ci tengono a chiarire il concetto di “valore di vendita forzata” e le differenze esistenti rispetto al “valore di mercato”, affinché tutti i clienti finali ne siano a conoscenza.

Il concetto di valore di vendita forzata viene citato nello SVS come segue: “Il valore di liquidazione forzata corrisponde all’importo stimato che può essere, con ogni probabilità conseguito, in condizioni normali nell’ambito di una transazione, tuttavia sempre secondo il presupposto di un periodo di commercializzazione relativamente troppo breve, e rappresenta pertanto per il cedente meramente un risultato subottimale.
Il valore di liquidazione forzata può anche entrare in gioco tra un venditore non disponibile alla vendita e un acquirente pronto all’acquisto che acquisisce l’immobile nella consapevolezza dello svantaggio per il venditore.

In termini pratici, cosa stabilisce la normativa SVS? Come prima cosa evidenziamo che questo valore è strettamente correlato alla ricorrenza di un periodo di commercializzazione breve che comporta il raggiungimento di un valore non ottimale, rispetto alle potenzialità dell’oggetto e del mercato.
A questo proposito, la normativa fa riferimento in particolare anche al caso di un venditore che si trova forzato alla vendita e a un rispettivo acquirente pronto a trarre vantaggio della situazione.

Inoltre, sulla base della definizione di valore di mercato riportata nei nostri precedenti articoli, le principali differenze esistenti tra questi valori riguardano: il diverso scopo, la diversa situazione emotiva del venditore rispetto a un potenziale acquirente e la diversa tempistica di vendita che si differenzia dalla consuetudine.

Chiaramente, nel caso sopra citato, la raccomandazione professionale Swiss Banking che prevede un lasso di tempo massimo di un anno per la simulazione di vendita, decade.

Ci teniamo inoltre a precisare che il valore di vendita forzata deve fare i conti con la realtà, e dunque deve confrontarsi con un valore di mercato dello stesso oggetto, eventualmente con un finanziamento già in essere da parte della banca che agirà per tutelare i propri interessi e infine sarà influenzato dall’interesse generale verso l’oggetto durante l’asta immobiliare.

Da nostre esperienze dirette possiamo sostenere che accettare un mandato da enti preposti al fine di elaborare una valutazione immobiliare orientata al valore di vendita forzata può portare a fattispecie e circostanze particolari che solitamente non vengono riscontrate in valutazioni usuali e orientate ad altri scopi. Per citare alcuni esempi di queste particolarità possiamo indicare quanto segue: reperibilità difficoltosa della documentazione necessaria per l’espletamento della valutazione; difficoltà nel reperire la persona di contatto al fine di richiedere documenti e fissare il sopralluogo; in alcuni casi il sopralluogo interno delle proprietà non viene concesso e pertanto il valutatore dovrà inserire nel rapporto parecchie riserve con relativi dati e valori che presenteranno una maggior incertezza; approccio delicato con la persona che è soggetta alla procedura e altre particolarità di minor importanza.

Le differenze rispetto al valore di mercato potrebbero non essere ancora del tutto chiare, in caso di interesse per approfondire altri aspetti legati al valore di mercato, ti invitiamo a leggere il nostro precedente articolo.

 

Per ulteriori informazioni contattare direttamente Davide Decio – davide.decio@bruelhart-partners.ch – Tel: +41 91 922 52 02

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Approfondimento a cura di Davide Decio
Valutatore Immobiliare
presso Brülhart & Partners SA