Valore di mercato VS Valore di credito ipotecario indicati in una valutazione immobiliare: sai di cosa si tratta?

Oggi affrontiamo una tematica molto importante nell’ambito della valutazione immobiliare professionale.

Gli esperti del nostro reparto di valutazione immobiliare ci tengono a chiarire il concetto di “valore di mercato” e quello di “valore di credito ipotecario”, affinché tutti i clienti finali siano a conoscenza delle differenze esistenti. Entrambi i concetti di valore possono essere definiti dell’ambito del mandato di una valutazione immobiliare. Le differenze tra i due valori non sono note e in caso di utilizzo dell’uno o dell’altro, vi è il rischio di creare spiacevoli incomprensioni o addirittura il fallimento di un’operazione immobiliare.
Una differenziazione scorretta può provocare disguidi tra le parti contrattuali e/o spiacevoli situazioni che si possono venire a creare tra un potenziale acquirente immobiliare, il suo venditore immobiliare e la banca finanziatrice. Una transazione immobiliare può quindi naufragare per mancata concessione dell’ipotetica e programmata provenienza dei relativi mezzi finanziari.
Partiamo allora dal concetto di “valore di mercato”. Le norme nazionali (SVS) e le norme internazionali (IVS) riportano la seguente dicitura come definizione di valore di mercato: “Il valore di mercato è l’ammontare stimato al quale un patrimonio immobiliare può essere scambiato, alla data della valutazione, tra un cedente disponibile alla vendita e un acquirente disponibile all’acquisto, dopo un adeguato tempo di commercializzazione, nel contesto di una comune transazione commerciale, laddove ciascuna parte agisce con condizione di causa, con prudenza e senza costrizione”.
Il concetto di valore di credito ipotecario, detto anche “valore di anticipo” viene citato come segue: “Per valore di credito ipotecario s’intende il valore dell’immobile, stabilito da parte di un valutatore immobiliare, mediante un approccio di valutazione conservativa (prudenziale) della futura commerciabilità dell’immobile tenendo conto delle caratteristiche durevoli dello stesso, delle condizioni di mercato usuali e locali, del suo attuale utilizzo e di usi alternativi appropriati ai fini di un prestito ipotecario. Nel calcolo del valore per il credito ipotecario non confluiscono punti di vista speculativi…”. La rispettiva raccomandazione professionale Swiss Banking indica la simulazione di vendita entro un lasso di tempo massimo di un anno.

Denotiamo pertanto, sulla base delle due diciture soprariportate, che le principali differenze riguardano: il diverso scopo, l’introduzione di una tempistica di 12 mesi e l’approccio prudenziale previsto per il valore di credito ipotecario.
È dunque importante che il potenziale acquirente sia a conoscenza del fatto che, secondo gli standard vigenti, esistono due definizioni distinte per la trattativa di acquisto e per il valore di mercato, mentre per ottenere il credito ipotecario si fa riferimento a un’altra definizione. Le due definizioni determinano sostanzialmente anche la produzione di valori diversi, dove il valore per il credito ipotecario (Mortgage Lending Value) corrisponde in genere a un valore più basso. Non di rado capita che l’agente immobiliare si trovi in sintonia con il venditore e l’acquirente sul valore di mercato; e al momento della richiesta del finanziamento, invece ci si ritrovi davanti a un valore prudenziale bancario che a volte si discosta dal valore da rogitare.
Poche banche in Svizzera espongono oggi, secondo gli standard vigenti, il valore di anticipo all’interno della loro valutazione immobiliare. Alcune banche espongono nei loro calcoli il valore di mercato, beninteso e forse in modo errato, anche per l’erogazione di un credito ipotecario.
Raccomandiamo pertanto all’acquirente immobiliare e al venditore immobiliare, al fine di risparmiarsi spiacevoli sorprese, di informarsi presso la banca per sapere su quali basi la stessa andrà a porre la definizione del valore. Chi opera nel rispetto degli standard di valutazione, definisce per “credito ipotecario”, il valore di anticipo con prudenzialità. L’esatta definizione dello scopo della valutazione è pertanto di fondamentale importanza.

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Approfondimento a cura di Pascal Brülhart
CEO e Valutatore Immobiliare
presso Brülhart & Partners SA