Quali insidie si celano dietro l’acquisto di uno stabile a reddito?

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Durante le fasi di assistenza e di accompagnamento dei nostri clienti istituzionali e privati per l’acquisizione di stabili a reddito, notiamo che il principale criterio d’acquisto è certamente dato della redditività durevole e sostenibile nel tempo, associata al tipo di stabile e al posizionamento geografico. L’analisi del flusso di cassa futuro è molto importante: quali sono gli aspetti che vanno considerati e controllati?

Iniziamo con il dire che la parte preponderante è rappresentata dalle entrate delle pigioni, quindi la valenza e la tenuta dei contratti di affitto, la qualità degli inquilini e la qualità della gestione dei contratti negli anni. Scostamenti importanti delle pigioni effettive con quelle di mercato portano non di rado a minor introiti che spesso vengono definiti temporanei seppur tanto temporanei non si rivelino mai essere, appunto a dipendenza della qualità dei contratti di locazione allestiti in passato. Lo sfitto medio deve essere analizzato in modo minuzioso per comprendere quali siano gli aspetti critici dell’oggetto. Una buona amministrazione immobiliare qui può fungere da garanzia per il proprietario e per la tenuta del continuo e sostenibile introito derivante dalle pigioni.
Passiamo ora alle uscite. Tra queste, troviamo tre voci da curare: le spese d’esercizio, la manutenzione ordinaria e il rimpiazzo, ma soprattutto la manutenzione arretrata.
Conviene sempre parlare dapprima di rendimento netto iniziale per l’analisi dello stabile e poi definire il piano di investimento per i successivi 10 anni, al fine di comprendere quale sia il potenziale di rendimento netto effettivo medio previsto per i successivi 10 anni.
Investimenti ordinari, investimenti per la manutenzione arretrata, adeguamenti dello stabile a nuovi criteri tecnici, oppure energetici etc. possono influenzare notevolmente le uscite di cassa e pesare sul conto economico.
Le spese d’esercizio restano a carico degli inquilini, tuttavia se lo stabile permette un “risparmio” nelle spese, lo stesso può rivelarsi molto attrattivo nel calcolo totale della pigione, se misurato con la concorrenza sul mercato.
Ecco dunque una serie di motivi che ci spingono a sottolineare l’importanza di eseguire una buona due diligence dello stabile, una visita approfondita di tutto l’immobile, un’intervista con il valutatore immobiliare e uno scambio di opinione con il venditore su tutte queste tematiche.
Brülhart & Partners SA accompagna i clienti nei processi di vendita e di acquisizione, offrendo supporto su tutti i punti critici che si presentano nelle transazioni immobiliari di stabili di reddito.

Per ulteriori informazioni contattare direttamente Camilla Mansinicamilla.mansini@bruelhart-partners.ch – Tel: +41 91 922 52 02

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Approfondimento a cura di Pascal Brülhart
CEO di Brülhart & Partners SA