La valutazione immobiliare, da semplice giustificativo a vero rapporto professionale con deduzione della manutenzione arretrata

Approfondimento sulla necessità di calcolare e dedurre la manutenzione arretrata in modo corretto.

Negli ultimi anni o forse possiamo già considerare l’ultimo decennio, la valutazione immobiliare si è fatta conoscere anche in Canton Ticino come attività centrale e di grande importanza nell’ambito delle transazioni immobiliari.

Con l’ampliamento del regolamentario nazionale e internazionale in materia, il sottoscritto e l’ingegner Franco Gervasoni, direttore generale SUPSI, proponemmo in Canton Ticino il primo corso di certificato base (Certificate Advanced Studies) presso la SUPSI di Trevano. Il concetto del semplice giustificativo, rappresentato da pochi calcoli, che trovavano spazio su un’unica pagina A4, è passato oggi a essere concepito come un rapporto di analisi tecnica ed economica di circa 40 pagine. Questo in pieno rispetto allo Standard Svizzero di Valutazione (SVS).

Mediamente per quanto riguarda il livello dei rapporti di valutazione immobiliare, pubblicati oggi sul mercato, possiamo dire di aver riscontrato un buon salto di qualità. Questo nel senso che i contenuti minimi, secondo standard vigente e secondo best practice, richiesti anche da parte delle associazioni di categoria, si possono pretendere da tutti i valutatori immobiliari che eseguono la professione quotidianamente.
Oltre al rispetto delle informazioni minime da inserire nei documenti di valutazione immobiliare, vogliamo oggi attirare l’attenzione dei nostri lettori per ricordare loro che molti immobili in Canton Ticino hanno oggi 40 e più anni. In questi casi, subentrano i cicli di rinnovo e la vetustà dell’immobile. Il valutatore professionista ha la capacità di definire e calcolare in modo corretto l’ammontare annuale da accantonare per i ciclici rinnovi futuri ed è in grado di definire la vetustà attuale dell’immobile. Questo permette di calcolare la perdita tecnica ed economica subita dall’immobile al giorno di riferimento della valutazione.

Purtroppo, riscontriamo ancora oggi che molte volte il compito della valutazione tradizionale termina qui. Necessitiamo tuttavia di comprendere se il proprietario dell’immobile ha proceduto negli anni alla regolare manutenzione e alla puntuale eliminazione dei difetti venutesi a creare nell’immobile. Inoltre, siamo chiamati ad analizzare, dopo la scadenza della durata di vita del singolo elemento costruttivo, se il proprietario ha proceduto effettivamente alla sua sostituzione. Quando questo non avviene, si arriva a parlare di manutenzione arretrata e di difetti alla costruzione che si possono creare. Questi ammanchi di investimento vanno scovati e necessariamente individuati durante la valutazione, seppur spesso richiedano molta esperienza e conoscenza in materia edilizia.

Cosa succede quando non viene dedotta la manutenzione arretrata in modo corretto?

Il cliente acquista l’immobile e non può attingere al fondo di rinnovamento perché inesistente, ma deve pagare di tasca sua i difetti nascosti diminuendo cosi il rendimento sul suo capitale proprio. In altre parole, paga una somma maggiore per l’acquisto dell’immobile, in modo immediato oppure dilazionato nel tempo man mano che questo passa e i rischi diventano difetti concreti, magari ostacolando anche l’esercizio nell’immobile.

Richiamiamo l’attenzione anche sulle innumerevoli normative, aggiornate a partire dal 2015 fino a oggi. Fintanto che il proprietario continua con l’esercizio regolare nell’uso o dell’affitto, non capita nulla (altrechtlich), ma dal momento in cui desideri modificare o rinnovare l’immobile, scatta la domanda di costruzione e subentrano tutte le nuove regolamentazioni e norme tecniche venutasi a creare. Le stesse spesso sono correlate a ulteriori investimenti per via della cosiddetta “messa a norma”.

Occorre quindi rivolgersi a specialisti valutatori diplomati, che possono vantare esperienza pluriennale nell’analisi della tecnica edilizia e che dispongano di conoscenze aggiornate in merito alle normative e alle leggi in campo immobiliare. Per concludere, ci teniamo a ricordare a tutti i nostri lettori che in coda alla valutazione andrà sempre dedotta anche la manutenzione arretrata.

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Approfondimento a cura di Pascal Brülhart
CEO e Valutatore Immobiliare
presso Brülhart & Partners SA