Effetti del Coronavirus sul mercato immobiliare – I pareri degli esperti

Nel dettaglio, andremo a toccare tre rami distinti del settore immobiliare: valutazioni, compravendita e amministrazioni immobiliari. In particolare nella compravendita, si possono distinguere due categorie: il segmento medio-alto e quello di lusso. Il nostro sguardo è rivolto a tutte le categorie del settore per permetterci di avere una visione complessiva della situazione immobiliare; ciò non toglie che durante le nostre interviste faremo delle considerazioni più ampie rispetto all’andamento complessivo dell’economia mondiale. A questo proposito, tra gli esperti del segmento medio-alto, abbiamo avuto il piacere di intervistare Stefano Lappe, fondatore della società Immobiliare SL, nata nel 1993 a fronte di una lunga esperienza nel settore bancario e immobiliare.

L’intervista

B&P: Spesso si sente dire che uno dei motivi principali della stabilità degli investimenti immobiliari deriva dal fatto che gli affitti continuano a essere pagati anche durante un crollo del mercato azionario; cosicché, eventuali perdite di valore possano essere assorbite in situazioni di crisi. Proprio per questo, la domanda da cui vorremo partire è la seguente: la situazione attuale può essere paragonata alle crisi del passato verificatesi sul mercato azionario? SL: Dal punto di vista economico direi di sì, ed è anche vero che gli affitti entrano tali e quali, ossia le entrate continuano, salvo per le parti commerciali. A questo proposito, proprio 10 minuti fa, ho risposto a un’email di un inquilino, il quale manifestando una difficile situazione economica, mi chiedeva una riduzione provvisoria del canone. Le ho raccontato questo aneddoto solo per farle capire che, da quello che sto vedendo, la situazione è davvero drammatica. Si va ben oltre i problemi del mercato e della borsa verificatesi in passato, in quanto questa situazione colpisce anche il piccolo attore economico, di conseguenza può fare un danno anche al debito immobiliare, ma sicuramente molto meno di ciò che avverrà in altri settori. B&P: Dunque secondo lei per gli investitori nel settore immobiliare, l’incombente crisi economica è solo una parte dei problemi causati dal coronavirus? Quali altre conseguenze ha riscontrato o vede all’orizzonte? SL: Per gli investitori nel settore immobiliare, sicuramente se precedentemente vi era già un problema legato allo sfitto in rialzo, questo resterà e magari continuerà ad accentuarsi. Tuttavia sarà da vedere questo, anche se ritengo che sia una conseguenza molto probabile.

L’andamento del mercato immobiliare

B&P: Passiamo dunque alle previsioni sull’andamento della DOMANDA. Secondo la sua percezione, quale sarà l’evoluzione della domanda nel mercato immobiliare dei prossimi mesi? Se consideriamo il verificarsi di una potenziale contrazione degli investimenti, indotta dall’inattività involontaria della maggior parte dei settori in questo periodo, e parallelamente un potenziale aumento della propensione al risparmio da parte delle famiglie (al fine di mettersi al riparo dalle difficoltà); come si ripercuoteranno queste 2 condizioni sull’andamento della domanda del mercato immobiliare? Quali altri fattori potrebbero incidere negativamente sulla domanda? SL: Non condivido quello che sta dicendo, al contrario sono abbastanza convito che non appena si riprenderà l’economia, se si andrà a mettere un po’ di benzina sul fuoco, si ripartirà abbastanza forte. Questo perché la gente avrà bisogno di sfogarsi, come succede spesso dopo una crisi. Non tutti si dovranno per forza confrontare con una carenza assoluta di disponibilità economica, al contrario dobbiamo tener conto di tutti gli imprenditori che stanno beneficiando di aiuti da parte dello Stato, dunque anche degli dipendenti che stanno ricevendo una retribuzione garantita al 100% o almeno all’80%. Per questo mi sento di dire che non cambierà tantissimo, sicuramente un po’ si andrà al risparmio, perché è già stato dimostrato che la gente tende a spendere meno in questa situazione. Ho l’impressione che dopo, si partirà piuttosto bene e rispetto alla vendita mi rendo conto che abbiamo una richiesta tale e quale a prima, anzi se non di più. B&P: Di conseguenza come si adatterà l’offerta che risultava già essere superiore alla domanda? SL: Buona domanda, è da vedere, dipende dalla mia risposta precedente se avrò ragione su quello che dico, dunque se ripartiremo abbastanza alla grande, allora non peggiorerà per niente e ci sarà lo stesso rapporto domanda-offerta che vi era prima della crisi. Già in precedenza, per la locazione era un po’ difficile, ma per l’oggetto da reddito secondo me, aumenterà la richiesta, il che vuol dire che entrambe le parti troveranno degli interessi in comune poiché si riscontrerà una stabilità maggiore nell’immobile. B&P: Come inciderà questa situazione sulla variabile dei prezzi? Andranno a scendere? Se sì, di quanto? SL: Secondo me no, non andranno a scendere per niente e anche possibile che succede esattamente il contrario, e si vada a valorizzare la stabilità nell’immobile. Oltretutto è da vedere cosa succederà con i tassi ipotecari, ma penso che non cambierà, piuttosto vi sarà più richiesta. B&P: Per ciò che concerne le nuove costruzioni, considerando il blocco totale che sta interessando il settore dell’edilizia in questo momento. Come ritiene che questo andrà a incidere nel breve periodo e durante una potenziale ripresa? SL: Sono coinvolto direttamente poiché stiamo costruendo qualcosa anche noi e ci rendiamo conto di ciò che succede quando si ha un cantiere completamente fermo e tutto inevitabilmente si ritarda. Magari questo ci porterà a mettere la palla al centro del campo e a fare qualche ragionamento in più. Dall’altro lato essendo ferma per un paio di mesi, naturalmente anche l’edilizia produrrà meno, il che secondo me potrebbe far anche bene e dare dei risvolti positivi. B&P: Poiché la scelta di una casa, non è dettata solo da variabili oggettive, quanto piuttosto dalle sensazioni che si vivono quando si visita una casa; in questo momento, come state gestendo il contatto con il cliente e tutte le procedure di vendita che prevedono contatti umani con i diversi attori di una compravendita? (notaio, banca, acquirente, venditore etc.) SL: Attualmente, io fra 15 minuti devo partire per presentare un oggetto, vuol dire che chiaramente non ci sarà nessun contatto fisico riavvicinato con la persona interessata alla casa. In termini pratici, io vado a preparare la casa, mi allontano, faccio entrare la persona, sempre tenendo distanza 5 metri da me, dopo che ha visto la casa, per conto suo e senza i soliti aiuti che si possono dare nella spiegazione, la persona esce e io richiudo la casa. Tutto il resto, avviene via e-mail e via telefono. Certo sicuramente cambiano un po’ le nostre abitudini, ma mi sono accorto che in realtà non è un problema: la gente si adegua e magari questa condizione permette anche di scremare un po’ il mercato, poiché vengono veramente solo le persone interessate e non abbiamo perditempo.

Uno sguardo al futuro

B&P: Per concludere, secondo lei da quando si inizieranno a vedere i primi segnali di ripresa? E quanto durerà questa ripresa, prima che si ritorni alla crescita? Se volessimo azzardare una proiezione a livello di settore e le chiedessi di proporre tre scenari, come descriverebbe:

1. lo scenario pre-virus, al quale ci stavamo preparando
2. lo scenario di ripresa superati gli eventi
3. un ultimo scenario più pessimistico

SL: Partendo dallo scenario pre-virus, per me era quasi più negativo di quello che stiamo vivendo adesso, perché eravamo in una prolungata fase del passato, avevamo degli aumenti di prezzo incredibili con cui si dovevano confrontare soprattutto i venditori. Al contrario, i proprietari degli immobili sembrava non si rendessero conto della fase finita. Adesso sinceramente ho più l’impressione che i venditori siano impauriti, mentre prima non lo erano, prima c’era un ottimismo sbagliato. Per quanto riguarda lo scenario di ripresa, mi auguro un attimo di ripensamento da parte di tanti attori del mercato, che si dovranno rendere conto di dove si trova il mercato veramente e magari fare un’analisi, per poi finalmente smettere sempre di pensare che va tutto bene e dunque di andare avanti come prima. Così facendo, si finisce per non cambiare mai niente, senza migliorare si continua ad andare sempre e solo in un’unica direzione. In conclusione, mi auguro che lo scenario del dopo sarà una presa di coscienza della realtà, da parte di tutti. Infine, in merito allo scenario pessimistico sicuramente è l’ultimo che voglio prendere in considerazione in quanto come avrà capito, io sono piuttosto ottimista. Beh, se ho sbagliato tutto non so… se avrò sbagliato davvero tutto, avremo un crollo del mercato del 20/25% come è già avvenuto in passato. Chi ha tempo non ci perderà, chi ha tempo e liquidità ci guadagnerà, gli altri sono messi un po’ peggio. Per concludere, secondo me, la prima ripresa, ossia quando si vedrà veramente una luce alla fine del tunnel, se siamo fortunati, sarà tra maggio e inizio giugno. Ma ribadisco, se siamo fortunati. Ringraziamo Stefano Lappe per aver condiviso con noi queste interessanti considerazioni. Nelle prossime settimane scopriremo se la sua visione sarà appoggiata da altri professionisti o se quest’ultimi assumeranno delle posizioni completamente diverse.

Intervista a cura di Chiara Crestanello Responsabile Marketing & Economic Research presso Brülhart & Partners SA.