Effetti del Coronavirus sul mercato immobiliare – I pareri degli esperti

Intervista a Matteo Lambertini – Lambertini, Ernst & Partners Immobiliari S.A

L’emergenza Covid-19 sta travolgendo il mercato del mattone: scopriamo quali sono le considerazioni avanzate da un esperto di amministrazione immobiliare e di compravendita del segmento medio-alto, in occasione di un’intervista realizzata dal nostro reparto di Economic Research.

Questa volta la richiesta di azzardare una previsione nel medio e lungo periodo è toccata a Matteo Lambertini, Vice-direttore della Lambertini, Ernst & Partners Immobiliari S.A.

L’intervista

B&P: Spesso si sente dire che uno dei motivi principali della stabilità degli investimenti immobiliari deriva dal fatto che gli affitti continuano a essere pagati anche durante un crollo del mercato azionario; cosicché, eventuali perdite di valore possano essere assorbite in situazioni di crisi. Proprio per questo, la domanda da cui vorremo partire è la seguente: la situazione attuale può essere paragonata alle crisi del passato verificatesi sul mercato azionario?

ML: Partiamo già con un domandone! Dal mio punto di vista, presumo che questa situazione esuli da precedenti nel passato, in quanto non mi pare di ricordare, o almeno nel breve periodo, che il mercato immobiliare sia stato sottoposto a un blocco delle attività causato da un virus e imposto da direttive cantonali e federali.

Il blocco delle attività si ripercuote naturalmente sul pagamento degli affitti, quindi sempre che non mi sfugga qualcosa del passato, mi sento di dire che si tratta di un evento a sé. 

Proprio per questo, molte persone non sanno bene come muoversi! Mi riferisco tanto ai proprietari quanto agli inquilini e agli imprenditori: insomma è una cosa che tocca tutti a 360 gradi.

Le classiche domande del momento che ci stanno ponendo i nostri inquilini sono: “Ma devo ancora pagare?” o “Quanto devo pagare?”

Le conseguenze nell’amministrazione immobiliare

B&P: Andando più nello specifico, quali effetti si avranno sulla gestione degli immobili e delle locazioni una volta che l’emergenza sarà rientrata?

ML: Allora vediamo un po’, partendo da quello su cui mi sto confrontando con i miei colleghi, la sensazione più condivisa riguarda il fatto che diverse ditte si renderanno conto di poter fare a meno di alcuni spazi, dopo aver constatato che il lavoro può essere gestito anche da casa. Spesso le aziende tendono a prendere spazi più grandi rispetto alla reale necessità, quindi se ipotizzo un aumento di quello che è l’home-working, la domanda di spazi potrebbe contrarsi.
Per quanto riguarda i prezzi invece, ormai si sa che da diversi mesi, se non addirittura da qualche anno, i prezzi stanno scendendo a picco, mi riferisco al m2 commerciale. La tendenza secondo me rimarrà quella, anche se negli ultimi mesi sembrava si stesse stabilizzando.

B&P: Dunque, come stanno reagendo piccoli e grandi investitori? Continuano a cercare nuove opportunità o si concentrano sulle proprietà che hanno già nel loro portafoglio per attuare nuove misure contro una possibile crisi imminente?

ML: “Con attuali investitori intende i nostri clienti proprietari di immobili?”

B&P: Esattamente!

ML: Allora, se fino a qualche anno fa la gente acquistava un po’ più facilmente, magari anche con delle rendite inferiori, oggi la trattativa è diventata sempre più lunga, si tira sempre di più il prezzo e si vuole una resa maggiore. Gli investitori che ci chiamano anche tra i nostri attuali clienti, non dico tutti i giorni, ma poco ci manca, si informano sulle palazzine in vendita precisando di non volere niente di commerciale.
Ad oggi, quello che è il “commerciale” spaventa parecchio in Ticino perché ormai l’economia si sa, non sta andando proprio a gonfie vele, e c’è la paura tremenda di avere degli oggetti sfitti per mesi e mesi.
Personalmente sto pensando un po’ ai miei clienti, il virus non ha bloccato gli investimenti, se c’è l’opportunità, se c’è l’occasione, le trattative si portano avanti comunque. Da quel lato, non ho riscontato problemi. Al livello abitativo se capita l’occasione la gente investe ancora, ma a livello commerciale c’è un blocco e in questo senso percepisco decisamente più prudenza nel fare un investimento.

B&P: E gli inquilini dovranno subire delle ripercussioni?

ML: “Mi riferisce sia a livello commerciale che abitativo?”

B&P: Sì.

ML: Diciamo che di principio, le riporto quanto stiamo facendo noi: rispondiamo che l’affitto è comunque dovuto integralmente. È chiaro che temporeggeremo su quello che sono eventuali richiami, perché possiamo capire la problematica del momento, tuttavia anche se in ritardo, gli affitti scoperti devono essere versati.
Di fatto è bene ricordare che la legge al momento non impone alcuna riduzione degli affitti, per questo un’eventuale iniziativa in questo senso, resta a discrezione del proprietario dell’immobile.
Nel frattempo chiaramente alcuni clienti proprietari mi hanno già detto di seguire questa linea; una volta terminata l’emergenza, si farà un piano di rientro con i singoli inquilini. Altri proprietari, invece, hanno autorizzato una riduzione della pigione fino alla ripresa delle attività.
In particolare, alcuni dei proprietari più benestanti mi hanno già detto di condonare due mensilità, a favore degli inquilini di lunga data, che hanno sempre pagato senza mai creare problemi. Dopo è chiaro, non posso prevedere se ci saranno i soliti furbetti, quelli che pur non avendo bisogni straordinari o problematiche, ne approfitteranno per gravare sui proprietari.
La Confederazione ha stanziato i fondi, spetta poi agli imprenditori informarsi presso il proprio istituto bancario per questo famoso “prestito a tasso zero”. Diciamo che di principio non è il proprietario a doverci rimettere, perché il difetto non è causato da lui, parliamo di conseguenze inevitabili delle direttive cantonali e federali.

Tre scenari 

B&P: Nel ramo delle amministrazioni immobiliari si stanno adottando particolari misure per fronteggiare questa emergenza?

ML: Allora, di principio no, nel senso internamente non stiamo adottando nessuna misura straordinaria. Stiamo valutando la situazione per capire che tipo di strascico lascerà, tra uno o due mesi, magari anche di più. Se penso agli spazi commerciali, ad oggi, non stiamo facendo nulla, perché riteniamo che per certe società il pagamento di uno/due mensilità non dovrebbe essere un problema, anche se l’attività è stata bloccata. Di società sane ce ne sono, ma ci sono anche le piccole società in cui tutti i mesi bisogna far quadrare il singolo franco. Immagino che queste possano essere in difficoltà, tuttavia allo stato attuale non abbiamo intenzione di fare niente, preferiamo arrivare alla fine, quando potremo tirare una riga e verificare “l’entità dei danni”.

B&P: Che ruolo avranno le banche e la politica finanziaria adottata dallo Stato?

ML: Un ruolo fondamentale, per fare in modo che tante ditte non vadano inevitabilmente in bancarotta e anche per evitare licenziamenti e disoccupazione. Bisogna partire dalla consapevolezza che ricollocare tutti non sarò facile, non era facile in una situazione normale, figuriamoci allo stato attuale.
Al momento le banche sono intervenute con un primo stanziamento e a mio parare, anzi quasi sicuramente arriveranno a farne un altro, almeno penso, se la situazione si protrarrà ulteriormente. D’altronde se non intervengono loro adesso, lo Stato dovrà intervenire successivamente, andando a gestire una grave situazione di disoccupazione.

Misure straordinarie sì o no?

B&P: Se volessimo azzardare una proiezione a livello di settore e le chiedessi di proporre tre scenari, come descriverebbe:
1. lo scenario pre-virus, al quale ci stavamo preparando
2. lo scenario di ripresa superati gli eventi
3. un ultimo scenario più pessimistico

ML: Pre-virus, ribadisco che i prezzi erano diminuiti tutti, sia a livello commerciale che a livello abitativo. A livello commerciale, erano finiti i tempi d’oro per le aziende locali. A livello abitativo eravamo arrivati a una fase di assestamento, ma rispetto a qualche anno prima, i prezzi erano decisamente più bassi. Mi riferisco anche al nuovo, perché di fatto le nuove costruzioni sono in costante aumento! È impressionante quante gru si vedano ancora nel Luganese.
Durante il virus, è veramente difficile prevedere fino a che punto le aziende riusciranno a coprire i mancati incassi o fino a che punto i proprietari di immobili potranno andare incontro sia ai privati che alle aziende.
Situazione post virus, secondo me bisognerà fare i conti con una ripresa probabilmente lenta dell’economia. Sarà da vedere se veramente le ditte non saranno costrette a lasciare a casa delle persone, sarà da capire se questo famoso smart-working ha effettivamente contribuito a maturare la consapevolezza di spazi in eccesso.
Per natura tendo a essere positivo, ci vorrà tempo ma l’economia si riprenderà. Vi sarà da definire un altro aspetto che stavo tralasciando: che conseguenze avranno le differenze delle misure che si stanno adottando in Svizzera a dipendenza dei Cantoni? Mi spiego, se la medesima ditta di un determinato settore in Ticino non può lavorare per ordine dal Cantone, mentre nella Svizzera interna può, c’è il rischio che la prima perda il cliente perché questo si rivolgerà alla seconda e molto probabilmente continuerà a collaborare con la ditta in Svizzera interna. In ogni caso, capisco che la differenziazione fatta a livello di cantone è più che giusta poiché in Ticino siamo particolarmente colpiti da questo virus, mentre negli altri cantoni la situazione risulta essere sotto controllo.

B&P: Per concludere, secondo lei da quando si inizieranno a vedere i primi segnali di ripresa? E quanto durerà questa ripresa, prima che si ritorni alla crescita?

ML: Secondo me prima di una ripresa totale passeranno almeno un paio di anni. Questo blocco alle attività ha segnato nel profondo tante aziende. Quando parlo di normalità, intendo sia livello economico che a livello di gestione del personale.

Ringraziamo Matteo Lambertini per aver condiviso con noi il suo punto di vista. Nelle prossime interviste scopriremo se la sua visione sarà appoggiata da altri professionisti o se quest’ultimi assumeranno delle posizioni completamente diverse.

Intervista a cura di Chiara Crestanello
Responsabile Marketing & Economic Research
presso Brülhart & Partners SA.